ベッドタウン

こんにちは　マンション経営の成功請負人　Ｍａｃ安田です。

今回のレクチャーは、マンション経営がどこでも成り立つのか？ということについてです。

マンション経営がどんなところでも成り立つのでしょうか？もちろんそんなことは無く、ある一定の人口規模が必要なのですが、同じ人口でも衛星都市と中心になる都市では違います。

結論から言うと、強力な大都会の衛星都市（例えば平塚）では成り立ちますが、単独の都市（例えば福井）では成り立ちません。もう少し具体的に説明すると・・・　

あなたの土地が、京浜、大阪など大都市へ1時間くらいで通勤できるベッドタウンにある場合は、どのような入居者をターゲットにしたら有利でしょうか？　それはあなたの土地がその街の中でどんな位置にあるかで決まります。もし、主要な駅（京浜、大阪へ直通の快速列車が止まる駅）へ行くために、バスなどに乗らないといけない場合は、その街の企業にお勤めの方を対象にするしかありません。その場合に気をつけないといけないことは、市場がたいへん狭いということです。開業当時はマンション経営が成り立っても、他に強力なライバルが現れるとモロに影響を受けるということが心配です。人口30万人クラスの街の繁華街やオフフィス街には大勢の人がいて賑やかですし、ビルが立ち並んでいますが、少し離れただけで急にひっそりとして敷地の一区画づつの広さが広くなり、マンションが建ちそうな土地がゴロゴロ出現するというのが人口30万人の街の特徴です。ですから、駅周辺以外の土地でのマンション経営はあまりお勧めできません。

では、主要駅へ10分程度で歩いていけるところに土地がある場合はどうでしょう。ターゲットは明らかに、京浜、大阪などの大都会にお勤めの方です。ここでは「東京都」と「横浜市」と「平塚市」を例にとって、45〜50�uの１ＬＤＫの家賃相場について考察してみましょう。東京都はご存知のとおり人口1200万人。横浜は近年急成長した都会で、1978年に大阪を抜いて全国で第二位の都市になりました。その後も人口は増え続け、2007年現在の363万人と大阪264万人を引き離しています。これは東京都を中心とする地域にお金も人も一極集中していることを示しますが、ここでは総論よりももっと生活　感あふれる話をしたいと思います。

東京と横浜間は約30分弱、横浜と平塚間は約30分強です。定期代にして東京と横浜間で1万5000円、東京から平塚までなら3万円（１ヶ月分）。平塚から東京に通うのに1時間かかるのも疲れるけど、「定期代3万円！」と聞くほうがもっと疲れる・・・いったい何の話しかと思われるかも知れませんが、これらはマンションの家賃に大きく影響をあたる大事な話なのです。新宿・渋谷・品川など主要な場所で１ＬＤＫ（45〜50�u）の家賃は軽く20万円です。ＩＴ関連などの住む特別なマンションをではなく、ごくふつうのマンションの相場が20万円です。では横浜ではいくらでしょう。横浜駅から10分くらいのところで12〜13万円です。では、その中間あたりということで、浦田駅で調べてみますと、案の定15万円くらいでした。

ここで、別紙の「常住地または従業地・通学地による人口」の表をご覧下さい。

人口移動.pdf

注目すべきは横浜です。夜間人口が約354万人。そのうち他県で従業・通学する人が約51万人という点です。つまり、県外へ通勤・通学している人が51万人もいるということです。つまり横浜は東京の衛星都市であるということです。東京（この表では特別区部）は、夜間人口が835万人で、昼間の人口が1128万人ですから、周囲の都市、さいたま市や千葉市、川崎市などからどんどん通勤・通学で人が集まってきているわけです。「知ってはいたけど、これだけすごいとは・・・」明確に表で示されると実感がわきますよね。では、静岡はどうでしょう？　県外へ通勤・通学する人はわずかに3870人であり、これは、東京とは距離がありすぎて影響が及ばないということです。

次回は、いよいよ平塚市について考えてみます。